硬件升级下的“成长烦恼”：改造后的管理真空与挑战

本报讯 今日之声记者 王建国 2026年9月19日，当全国各地如火如荼的老旧小区改造工程进入深水区，一项不容忽视的“新”难题正逐渐浮现：大量经过精心改造、面貌一新的老旧小区，却在后续的物业管理环节遭遇困境，甚至陷入“管理真空”。硬件设施的焕然一新，未能有效填补管理理念和机制的滞后，使得居民在享受改造红利的同时，也面临着新的“成长烦恼”。

近年来，国家层面持续推动老旧小区改造，旨在提升居民居住品质。至2026年，全国已有数以万计的老旧小区完成了外立面修缮、管网更新、停车位增设、无障碍设施改造等工程。然而，当工程队撤场，整洁美观的小区环境背后，常常是物业管理服务的缺失或低效。居民对改造后的居住体验期望值提升，却发现新安装的智能门禁、电动车充电桩、公共休闲设施等因缺乏专业维护而频频“掉链子”。更有甚者，一些小区因改造后业委会组建困难、居民付费意愿不强等因素，迟迟无法引入专业物业服务，改造效果难以持续，甚至出现反弹现象。

权责模糊与资金瓶颈：物业服务供给侧的困境

老旧小区改造后的物业管理困境，并非单一因素所致，而是多方权责模糊与资金瓶颈相互交织的复杂问题。首先，改造工程往往由政府主导或补贴，但后期物业管理的职责主体、费用来源等问题，在规划阶段并未得到充分细化和明确。一旦改造完成，政府部门、街道社区、产权单位、居民个体之间的权责边界变得模糊，导致问题出现时，缺乏有效的责任承担方。

其次，资金瓶颈是制约老旧小区引入专业物业服务的核心难题。老旧小区普遍存在居民收入水平相对不高、长期未缴纳物业费或公共维修基金的习惯，以及对物业服务价值认知不足等问题。改造后的新设施虽提升了居住品质，但也增加了维护成本。然而，在现有框架下，提高物业费往往面临较大阻力，使得物业公司因利润空间小、运营风险高而望而却步。这导致一方面是居民对更优质服务的渴望，另一方面是市场供给侧的“用脚投票”，形成了恶性循环。

多方共治的探索：破解“后遗症”的创新路径

面对老旧小区改造后的物业管理“后遗症”，各地政府、社区及居民代表已开始积极探索多方共治的创新路径。一种有效的尝试是构建“准物业”管理模式，即由街道社区牵头，引入社会组织或居民自管团队，在政府适当补贴下，提供基础性物业服务，并逐步引导居民形成付费习惯。同时，将信息化、智能化技术引入社区管理，例如通过物联网平台实时监测设施运行状况、智能抄表、线上报修等，以科技赋能提升管理效率、降低运营成本。

此外，建立健全公共收益归集与使用的长效机制至关重要。例如，通过盘活小区公共空间、引入广告位、共享充电设施运营等方式增加小区公共收益，并将其透明用于补贴物业服务或补充维修基金，以减轻居民负担。更深层次的解决方案在于强化社区党组织领导下的居民自治能力建设，引导和帮助居民依法依规成立业主大会、选举业主委员会，充分发挥业主主体作用，实现“自己的家园自己管”，并在此基础上协商选聘专业物业公司，形成可持续的良性循环。

长效治理：以“绣花”功夫实现城市更新的闭环

老旧小区改造不仅是物理空间的更新，更是社会治理能力的提升。2026年这一时间节点，意味着我们有必要对过去几年的实践进行审视和总结，从制度层面、政策配套层面、技术支撑层面共同发力，破解物业管理这一关键症结。未来，老旧小区改造应更加注重全生命周期管理理念，在改造规划之初便将后期物业管理、资金筹措、居民自治等因素纳入统筹考量，避免“重改造、轻管理”的现象重演。

唯有以“绣花”般的精细功夫，将老旧小区改造的“上半场”硬件提升与“下半场”软件管理无缝衔接，形成从规划、实施到运营维护的完整闭环，才能真正让老旧小区焕发新生，让居民的长远居住品质得到切实保障，实现城市更新的最终目标。